Екатерина Черных, №5

Интервью

Инвестиции в недвижимость могут обеспечить сохранность капитала на многие годы, если решения принимаются взвешенно, на основе анализа и точного расчета

— Последние годы некоторые эксперты сравнивают коммерческую недвижимость с «новой нефтью», говоря о ее высоком потенциале. А как считаете вы?

— Интерес к недвижимости находится в нашей голове и в нашей психике. Он никогда не снижался. Но раньше большинство людей могли его реализовать только через покупку квартиры. Тех, кто мог позволить себе инвестировать в «стрит-ритейл» — коммерческие помещения на первых этажах — всегда было значительно меньше по сравнению с теми, кто мог купить себе квартиру.

Мы находимся в самом начале развития рынка, и потенциал рентных фондов недвижимости в России — это порядка 10–15 трлн рублей. В отличие от ценных бумаг сделки с недвижимостью неоднородны, это фактически прямые инвестиции, которые требуют высокой квалификации и уровня зрелости управляющих компаний.

Мы считаем, что сейчас рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости состоялся. В 2026 году этот сегмент активно продвигает множество управляющих компаний.

Фонды недвижимости, которые создала компания «Современные Фонды Недвижимости», дают возможность людям стать владельцами крупных объектов коммерческой недвижимости, недоступных для индивидуальных покупок.

— В какой коммерческой недвижимости вы видите больший потенциал?

— Наибольший потенциал роста всегда находится в той коммерческой недвижимости, которая в дефиците. Есть спрос на объекты, девелоперы их строят. Цены на новое строительство включают в себя инфляцию — каждый новый объект стоит дороже, чем предыдущий. При этом объекты, построенные вчера, не теряют в качестве, а новые — автоматически поднимают стоимость старых, которые уже зарабатывают доход, тогда как новые надо еще заполнять арендаторами. И этот цикл продолжается ровно до тех пор, пока рынок не будет насыщен. Когда потребность рынка будет удовлетворена, начнется конкуренция между объектами, и будет другая история ценообразования. Сначала был большой дефицит торговых центров и современных офисов, бизнес-центров. Сегодня дефицит складских комплексов и центров обработки данных. Послезавтра появится еще какой-то новый вид коммерческой недвижимости или будет переосмыслен функционал уже существующих. Важно понимать, какой бизнес растет, несмотря ни на что, и какая инфраструктура этому растущему бизнесу необходима.

— Что интереснее для инвестора — склады или ЦОДы?

— Сегодня и склады, и ЦОДы обладают высоким потенциалом роста. Важно, чтобы эти объекты были построены по заказу компаний — будущих арендаторов, для которых данный объект недвижимости является неотъемлемой частью бизнес-процессов, создания новой добавленной стоимости. Например, склад для маркетплейса или ЦОД для оператора связи являются операционной точкой, без которой делать бизнес невозможно.

Девелоперы могут предлагать на рынок так называемые спекулятивные объекты, построенные без технического задания конкретного арендатора. И здесь появляется риск, что такой объект будет требовать дополнительных инвестиций в тот момент, когда потенциальный арендатор будет найден. Дополнительные инвестиции снизят доходность инвесторов.

— Я представляю себе такие «спекулятивные» склады и ЦОДы, и они через механизмы рынка коллективных инвестиций тоже могут быть предложены инвесторам?

— Любые объекты могут стать базовым активом фондов недвижимости. Что важно понимать в сегментации коммерческой недвижимости: на рынке выделяют следующие классы объектов — А, В, С. Стоит отметить, что разделение на классы не детерминировано и есть множество дискуссий, какой объект к какому классу отнести. Поэтому вы часто можете увидеть такую сегментацию, как А-, Б+. Глобально идея следующая — чем более высокий класс объекта, тем более надежный денежный поток, меньше простоев в арендных платежах и, соответственно, более высокая цена; такой же объект более низкого класса должен стоить дешевле.

В недвижимости есть две составляющие инвестиционного интереса: первый — арендный доход, второй — прирост стоимости объекта во времени, как минимум, на размер инфляции. Для инвестора разные классы объектов означают разное соотношение между арендной доходностью и потенциалом роста цены во времени. Объекты класса А приносят меньше рентного дохода, но лучше вырастают в цене, объекты класса С приносят больше рентного дохода, но могут не вырасти в цене или даже упасть.

К вышеописанному пониманию важно добавить, что от разных типов недвижимости ожидают разную рентную доходность. Так, арендные квартиры, как правило, приносят 5% годовых, что в рублях, что в юанях, что в долларах, что в евро. Гостинцы — 6–7% годовых, офисы и склады класса А — 8–10% годовых.

Для каждого инвестора, для каждой управляющей компании есть свои ниши. Цены на коммерческую недвижимость класса А начинаются от 5 млрд рублей и могут достигать 100 млрд рублей. Для покупки таких объектов нужно привлечь сотни тысяч розничных инвесторов. Объекты класса В можно приобрести за 1–5 млрд рублей, а объекты класса С — от 100 млн до 2–3 млрд рублей. Чем меньше объем сделки, тем меньшее количество инвесторов нужно собрать управляющей компании.

— В первую очередь, наверное, люди хотят защититься от инфляции…

— Люди всегда хотят защититься от инфляции, они боятся, что в будущем на свои сбережения, они смогут купить меньше товаров и услуг, чем сегодня. Самым ярким примером, который мы пережили не так давно, стал переход от советской к рыночной экономике. Советские граждане, которые смогли накопить к 1991 году 10 тысяч рублей, считались практически миллионерами (могли купить кооперативную квартиру, плюс машину, плюс построить дачу, плюс ездить отдыхать каждый год на месяц в Сочи или Ялту), однако уже в 1991 году на эти сбережения они могли купить на рынке один пуховик или сапоги и это все… Поэтому те, кто вместо депозита на 10 тысяч рублей купили квартиру и машину, и построили дачу, оказались в лучших условиях, чем обладатели 10 тысяч на счете в банке. Недвижимость кажется надежным способом сохранить капитал практически всем и во все времена. И здесь кроется ловушка — потому что не вся недвижимость и не всегда растет в цене. И здесь как раз важна профессиональная работа управляющей компании.

— Видите ли вы рост интереса к коммерческой недвижимости со стороны населения? Понимает ли оно эту логику?

— Это понимают профессиональные участники рынка и крупные инвесторы. Большинство населения не понимает, а просто верит в то, что недвижимость никуда не денется и не упадет в цене. И наша задача сейчас заключается в том, чтобы люди делали осознанный выбор и не обманывались в своих ожиданиях.

Для каждого человека очень важно быть уверенным, что он сможет сохранить свои кровно заработанные средства. И здесь крайне важно выделить разные горизонты планирования и разные инструменты.

Депозит — это мои сбережения, чтобы, если что-то случится, можно какое-то время жить спокойно, или это накопления для какой-то цели. В идеале размер депозита должен соответствовать расходам семьи на полный год, включая отпуска, подарки и развлечения. Если семье надо накопить на учебу ребенка с момента его рождения — платная школа, высшее образование — то здесь горизонт увеличивается до 5–15 лет и инструменты расширяются, например, до ПИФов с облигациями и инструментами денежного рынка. Если семья смотрит на горизонт 20–40 лет, размышляя об обеспеченной старости, можно рассматривать ПИФы акций и фонды недвижимости. Конечно, человеку проще понять покупку кусочка недвижимости, чем части облигационного портфеля. А самое понятное и простое — купить квартиру. Ее и в аренду можно сдать, и детям, если что, достанется.

Как решиться инвестировать в фонд недвижимости? Как доверить свои сбережения управляющей компании? Когда мы все рынком сможем уверенно отвечать на эти вопросы, капитализация фондов недвижимости достигнет 15 трлн рублей.

— Что вы думаете об ответственности за инвестиционные решения через инструменты коллективных инвестиций?

— Всегда есть вопрос — кто отвечает за финальный результат — инвестор или управляющая компания? Клиент может прийти в УК и попросить что?то конкретное: стрит