Алексей Панфилов,ФПК "Гарант-Инвест", №6 2023

Интервью

Сегодня проекты развития активно фондируют, главным образом, физические лица. Такая модель не идеальна, но это современный тренд

Алексей Панфилов, президент ФПК «Гарант-Инвест», рассказывает Ирине Слюсаревой, как связаны «зеленые» технологии и «зеленые» инвестиции; а также объясняет, как устроен формат, в котором сочетание торговой недвижимости и потребительского сектора трансформируется в надежность+доходность для инвестора.

- Алексей, как работает стратегия ФПК «Гарант-Инвест» и как она менялась?

- В этом году нашему холдингу исполняется 30 лет. Понятно, что за это время стратегия менялась. Но в то же время базовые принципы, на которых ФПК «Гарант-Инвест» строился, до сих пор обеспечивают нам устойчивость и надежность.

Для нашего основного бизнеса - коммерческой недвижимости - с самого начала был выбран правильный формат: районный торговый центр (теперь community centers), расположенный в правильной локации (в большинстве случаев - у метро и/или рядом с транспортным узлом, а также в шаговой доступности от плотной, особенно новой жилой застройки). Наш девиз: лучше 10 ТЦ по 10 тысяч квадратных метров, чем один на 100 тысяч. И этот формат не пришлось менять. Он оказался успешным, востребованным и устойчивым одновременно.

Однако со временем изменения происходили. Вначале мы занимались строительством. «Гарант-Инвест» - девелопер полного цикла. За период с 2002 по 2014 год мы с нуля построили в Москве 18 объектов. Тогда городу не хватало торговых центров, причем нужны были точки не только торговли, но и досуга. Наш первый объект, торговый комплекс «Галерея Аэропорт», был выстроен с учетом этих потребностей, стал очень успешным и продолжает оставаться таковым до сих пор.

Таких объектов мы построили 18.

Когда городская среда постепенно стала насыщаться торговыми центрами, наша стратегия была скорректирована. С 2014 года мы стали заниматься редевелопментом. Покупаем торговые центры, расположенные в хороших местах, но уже устаревшие; собственники которых не хотят проводить модернизацию. Таких объектов в Москве более 300, по нашим подсчетам.

В это же время мы провели 14 реноваций своих объектов. Реновация происходит в рамках Программы РЕ: это обновление существующих объектов, их переделка в современный, популярный для потребителя и арендатора формат без закрытия объекта.

Срок использования капитального здания составляет от 50 до 100 лет. Но моральное устаревание происходит гораздо раньше. Сделать торговый центр обновленным, модным, привлекательным для арендаторов и посетителей может наша «Программа РЕ»: редевелопмент, реновация, реконцепция и так далее. Мы видим это на примере ГУМа, ЦУМа, торгового центра «Цветной», построенного на месте бывшего Центрального рынка (когда-то очень популярного места) и ряда других.

Мы производим редевелопмент, закрывая на ремонт не весь объект, а этажи поочередно, что позволяет сохранить значительную часть денежного потока. Производится перепланировка, реинжиниринг, реструктуризация. И, конечно, это делается параллельно со сменой арендаторов. Потому что потребительское поведение меняется, и обновленный ТЦ должен предлагать посетителю именно то, что в тренде и даже со взглядом в будущее.

Прежде всего, это касается увеличения количества точек питания. За последние 10 лет в Москве колоссально выросла культура питания вне дома. Семейные завтраки/обеды/ ужины в выходные, деловые завтраки и обеды в будни, аперитивы, дегустации блюд национальной кухни, романтические ужины…

- …кофе раз 15 в день…

- Кофейни - из числа лучших арендаторов сегодня. В любом ТЦ бывает минимум 5-6 кофеен. Чтобы увеличить количество мест для еды, одной перепланировки недостаточно. Нужно серьезно менять инженерные коммуникации, пожарные системы, воздушные фильтры и так далее. Наша «Программа РЕ» имеет функционал «зеленой» программы. Мы создали собственный реестр из 62 «зеленых» технологий в недвижимости. Так комплексно, как мы, к вопросам сбережения окружающей среды в коммерческой недвижимости не подходит никто.

- «Зеленые» технологии - это что?

- Прежде всего, это технологии сбережения ресурсов: энергии, тепла, воды. Для их внедрения проводится смена оборудования на более ресурсосберегающее. Во-вторых, технологии, позволяющие работать с отходами и выбросами различного рода. Установка жироуловителей, промышленных фильтров и тому подобное. Отдельная тема - мусор, как от посетителей, так и от арендаторов. В-третьих, мы стимулируем использование велосипедов, самокатов, скутеров и тому подобных способов передвижения: езду на автомобиле в торговый центр следует минимизировать.

«Зеленые» технологии завязаны на «зеленые» инвестиции. Под эти программы мы сделали два выпуска «зеленых» облигаций на Московской Бирже.

Ну и четвертое - это экологичные материалы и комфортная эко-среда. Зеленые кровли, к примеру. Что в итоге? Наша «Программа РЕ» и по модернизации, и по редевелопменту, во-первых, быстро окупается, во-вторых, удовлетворяет потребности людей в новых трендах. И к тому же она «зеленая». Для ее внедрения мы, как уже сказано, идем разными путями: и покупаем объекты, и строим, и постоянно модернизируем собственные.

- Снова вернулись к строительству?

- Да. Через восемь лет мы вернулись к девелопменту. Вернулись, потому что возникла такая потребность.

Завершаем строительство современного центра WESTMALL на улице Лобачевского на Западе Москвы.

В Москве сейчас идет активное строительство жилья. Его объемы в последние годы увеличились колоссально. Строятся новые жилые комплексы, идет ревитализация старых промышленных зон. Каждый год ставятся новые рекорды. При этом многие требования по социальной нагрузке для девелоперов сейчас отменены. От них не требуют строить булочные, аптеки, кафе, торговые центры и прочее в том же роде: только детские сады и школы.

Девелоперы и сами не стремятся строить такие объекты: это не их бизнес, у них нет желания работать с арендаторами, и первые этажи в новостройках снова становятся жилыми.

При этом каждому новому району нужен центр общественной жизни. Им и становится то, что раньше называли торговым центром. Однако торговли как таковой в таких центрах становится все меньше. Зато сильно растет сфера питания и сфера услуг. Фитнес, химчистка, салон красоты, маникюр, цветы, барбершоп, ломбард, салон связи и так далее. Торговля, конечно, тоже нужна, но это главным образом запрос на товары повседневного спроса. В первую очередь, супермаркет плюс различного рода мелочи, от салонов связи до аптеки.

Причем это очень надежная модель. Если в центре сосредоточены точки, обеспечивающие ежедневное потребление, туда и ходят каждый день. Денежный поток вроде бы не гигантский, но постоянный, устойчивый.

В целом городу стали опять нужны новые многофункциональные центры, сегодня мы их называем community centers. И мы опять начали строить их с нуля.

Наш новый центр WESTMALL строится с учетом всех новых трендов. В основу проекта заложена абсолютно новая концепция, которая в Москве ранее не применялась: это не просто торговый, а многофункциональный общественный центр.

Он проектируется по международным экологическим стандартам, при строительстве используются эко-сертифицированные материалы, внедряются «зеленые» технологии. Все технологические и логистические зоны размещены на минус первом этаже, нет «задней технической части». На крыше настоящий парк. Летние веранды на 1 и 2 этажах. Минимум классического ритейла, особенно одежды. В общем, такого в Москве еще не было.

Таким образом, наша бизнес-модель все время меняется, следуя за трендами. Не хочу сказать, что в крупных ТЦ дела идут неважно. Но, как мы знаем, в прошлом году у них были сложности, в первую очередь, из-за ухода иностранных арендаторов. Уходили в первую очередь компании, торговавшие одеждой. Плюс Икея, этот кейс был самым сложным, поскольку ее заменить нечем. И плюс пострадали кинотеатры: оказалось, что без продукции Голливуда они выживают с трудом, но выживают.

В тех торговых центрах, которые строит ФПК «Гарант-Инвест», мы кинотеатры принципиально не размещали. В целом мы имеем 430 арендаторов, из которых ушло в прошлом году только 4. Это менее 2% площади, совершенно несущественно. Те крупные ритейлеры, с которыми мы работаем (Ашан, Оби и другие), остались на российском рынке.

При этом происходит возврат многих брендов, часть из них лишь провела ребрендинг. Думаю, что осенью этого года в крупных ТЦ будут открыты все магазины.

Сектор торговой недвижимости - это, с одной стороны, недвижимость; с другой стороны, потребительский сектор. Это очень живучая история, очень устойчивая к кризисам. Этот рынок очень быстро восстанавливается, особенно в мегаполисах. Опыт двух кризисов последних лет это наглядно показал (попутно замечу, что падение из-за ковида в нашем сегменте было существенно сильнее, чем падение из-за СВО). Выскажу мнение, что огромные моллы сейчас, наверное, строить не так выгодно, как районные: нет такого количества ритейлеров. Более жизнеспособна модель в формате 20-25 тысяч квадратных метров. Ну, может, до 30 тысяч. Там будет 50-70 мест для аренды. Такое количество арендаторов по хорошим ставкам всегда реально найти.

Это очень устойчивый формат; а устойчивость сегодня - это ключевое. И в плане доходности эта бизнес-модель вполне успешна.

Вопрос только в фондировании. В моем понимании потребительский сектор и коммерческая недвижимость инвесторами недооценены.

Здесь нужны длинные деньги. И, конечно, важна цена фондирования.

- Как вы решали вопросы фондирования и когда возникла идея выхода на фондовый рынок?

- В ФПК «Гарант-Инвест» выстроена многолетняя стратегия. И структура фондирования за прошедшие 30 лет, конечно, тоже менялась. Наши первые проекты финансировал банк «Гарант-Инвест». По мере роста его ресурсы стали недостаточны. Тогда началась работа с крупными банками: сначала Райффайзен, ОТP, потом Сбер, ВТБ и так далее. Сегодня нашу компанию кредитуют 6 банков: Сбер, ВТБ, Газпромбанк, ПСБ и два небольших банка.

Коммерческую недвижимость никто в мире на свои деньги не строит.

Но приходится констатировать, что банки не слишком привержены идее финансирования стратегий роста. Они предпочитают менее сложные модели: проектное кредитование, рефинансирование. Когда идет речь о рисках нового проекта, особенно если на него нужны длинные деньги, аппетит банков уменьшается. Как справедливо говорила недавно Эльвира Сахибзадовна Набиуллина, все-таки длинными деньгами экономику должны снабжать не кредитные учреждения, а рынки капитала.

Стремясь развиваться, мы пришли именно к такому пониманию, что проекты развития должны преимущественно обеспечивать фондовый рынок: через облигации, IPO, SPO, через ЗПИФы недвижимости.

Причем, если говорить о публичности, то наши объекты в определенном смысле уже публичны. Они расположены в общедоступных местах, их посещает 37 миллионов человек в год. Работая много лет с банками-кредиторами, мы уже научились и раскрывать информацию, и вести бизнес абсолютно прозрачно. Поэтому нам было достаточно несложно выйти на рынок капитала. И мы это сделали. В настоящий момент примерно 70% наших потребностей финансируются через банковские кредиты и 30% - через облигационные займы. Мы сделали 13 выпусков облигаций, 2 из них - зеленые. Последнее размещение состоялось на 2 млрд рублей, состоялось в июне, новый выпуск планируется в сентябре.

- Кто ваш инвестор?

- Значительную часть нашего выпуска приобрели физлица, это тренд последних лет. Люди научились работать с облигациями. Раньше наши облигационные выпуски покупали институциональные и частные инвесторы в пропорции примерно 50 на 50. Сейчас мы видим, что физлица покупают около 80%.

Поэтому специально для них удлинили сроки размещения, поскольку физлица не могут совершать операции так же быстро, как профучастники, особенно в один день. Для этой же категории установили ежемесячную выплату купона. Для нас это не проблема, поскольку арендный доход поступает ежемесячно, а для физических лиц это очень комфортная схема, фактически рентная.

Интерес к нашему бизнесу у инвесторов-физлиц очень высокий. Мы как заемщик тоже, в свою очередь, понимаем, что именно их интересует.

- Что же их интересует?

- Надежность и доходность одновременно. Есть, конечно, инвесторы, которые идут на высокий риск. Им интересен, в первую очередь, сегмент ВДО. Но это не наш сегмент. Рейтинговые агентства НРА и НКР присвоили нам как эмитенту и выпускам наших облигаций кредитный рейтинг на уровне BBВ с прогнозом «Стабильный». При этом мы хорошо платим: 13% годовых, а это очень хорошая доходность. Причем она обеспечена и недвижимостью, и устойчивым денежным потоком.

Поэтому фондовый рынок будет для нас оставаться постоянным источником фондирования. Думаю, что доля облигаций в нашем портфеле будет увеличиваться: до 30% и, возможно, больше.

Обдумываем и шаги в направлении публичного размещения. Многие предпосылки публичности, как я уже говорил, у компании уже есть. Наш уровень корпоративного управления достаточно высок: думаю, что по этому показателю мы уже полностью соответствуем уровню полноценной публичной компании. Недавно рейтинговое агентство АКРА присвоило нам первый ESG-рейтинг с высокой оценкой ESG-5.

В целом наш бизнес понятен инвесторам и кредиторам. И многие хотели бы стать владельцами такого бизнеса. Но бизнес этот, во-первых, непрост. С арендаторами надо уметь работать. Мы за тридцать лет работы накопили соответствующий опыт, создали пул надежных арендаторов, работаем с ними на прочных паритетных основаниях. А во-вторых, даже для состоятельного человека покупка торгового центра не всегда реальна, это попросту очень дорого. Но совладельцами такого бизнеса стать хочется. Возможность входа в него может дать инвестирование в ФПК «Гарант-Инвест».

- С какими проблемами столкнулся «Гарант-Инвест» как эмитент? Что хотелось бы изменить?

- К счастью, проблем у нас как эмитента нет. Но есть задачи. Они стоят не только перед нашей компанией, но, пожалуй, перед большинством компаний нашего размера и профиля.

Хотелось бы иметь более широкий доступ к рынкам капитала. Это особенно актуально для бизнесов, которые хотят развиваться. В частности, для нас.

Мы на рынке, как уже сказано, 30 лет. Наш бизнес - не стартап, не венчур. Мы бы хотели активно масштабировать уже существующий успешный бизнес. И с фондированием такого масштабирования возникают сложности. Банкам-кредиторам интересны продажи достаточно стандартных кредитных продуктов.

В этих обстоятельствах закономерен выход на фондовый рынок: облигации, ЗПИФы, на более продвинутой стадии - IPO. Здесь возникает несколько сложностей.

К сожалению, сейчас сильно понизили свой аппетит к риску институциональные инвесторы. У них всегда хватало и опыта, и денег. Но сейчас большинство из них стало рассматривать только бумаги с рейтингом не ниже А. Более низкие рейтинги, даже инвестиционные, пока их не интересуют.

Далее. Такие инвесторы, как НПФ, по сути, так и не стали заниматься финансированием реальных проектов частного бизнеса. Они инвестируют, главным образом, в проекты госкорпораций. Их риск-менеджменту проще покупать либо ОФЗ, либо бумаги государственных компаний, имеющие доходности, измеряемые однозначными цифрами. А не бумаги частных компаний, по которым можно надежно зарабатывать 12-13% годовых.

Диверсификации от НПФ сейчас добиться сложно. Хотя какую-то часть накоплений резонно было бы уже вкладывать в реальный сектор и частный бизнес. Тем более что недвижимость - это обеспеченные инвестиции. Обеспеченные денежными потоками и собственностью.

Это вопрос не инструментов, инструменты-то есть, это вопрос отношения инвесторов к рискам.

- Вы считаете, что у государства есть соответствующие рычаги воздействия на институциональных инвесторов?

- Центральный банк возможность влиять на инвестиционные стандарты и стратегии имеет. Глава Банка России Эльвира Сахипзадовна Набиуллина недавно говорила о желательности «снижения риск-порогов в отношении какой-то части реальных проектов».

Сейчас, по сути, основным источником финансирования для нашей сферы стали инвестиции физлиц. Этого недостаточно. Как мне кажется, положение могло бы измениться, если бы государство попробовало стимулировать к инвестициям в этом сегменте и другие категории инвесторов. А если ещё будет стимулирование эмитентов, то наша экономика точно подрастет.

Могло бы работать и субсидирование части ставки купона для предприятий малого и среднего бизнеса, например, и многое другое. Особенно это касается среднего бизнеса, риски которого, в целом, предсказуемы. Ведь развитие всех сегментов нашей экономики сегодня, как никогда, очень нужно.