Цена вопроса - Коммерсантъ, 11 февраля 2022

11.02.2022

Исторически закрытые ПИФы недвижимости были скорее инструментом «для своих» и довольно редко предлагались широкому кругу розничных инвесторов. Отчасти потому, что состав и структура активов таких фондов были достаточно широкими и использовались в первую очередь для реализации конкретных проектов. Да и спрос со стороны инвесторов и готовность инфраструктуры находились на недостаточном уровне.

Вторичное обращение таких паев почти отсутствовало, а длительные сроки инвестирования не были интересны широкому кругу инвесторов, располагающих ограниченными ресурсами, недостаточными для полноценного участия в проектах, реализуемых через ЗПИФы.

С повышением общего интереса населения к вложениям в ценные бумаги появилась почва для развития на базе ЗПИФов недвижимости финансовых продуктов, отвечающих потребностям и интересам розничных инвесторов. Общий объем стоимости недвижимого имущества в составе ЗПИФов по итогам прошлого года достиг 1 трлн руб., при этом количество объектов недвижимого имущества, сдаваемого фондами в аренду, составляет 44 тыс.

Стоит отметить, что к этому моменту появилась и нормативная база в отношении ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов, исключившая из доступных для инвестиций активы с повышенным риском. Крупным и институциональным инвесторам стало удобнее реализовывать собственные проекты через фонды для квалифицированных инвесторов с большими возможностями в части инвестиционной декларации и, соответственно, большими рисками.

Кроме того, участники и инфраструктура рынка смогли предложить розничным клиентам больше возможностей, в первую очередь в части регулярности вхождения в фонд новых инвесторов, выплаты рентного дохода по паям и их вторичного обращения.

Особое внимание хочется обратить на рост торгующихся ЗПИФов на организованных торгах, на данный момент их уже больше 70, более половины из которых имеют достаточный уровень ликвидности, что говорит об их доступности для массового инвестора.

На инструментарий стали с интересом смотреть и физлица, владельцы больших объемов недвижимого имущества и владельцы бизнесов, использующие ЗПИФы как аналог зарубежных трастов, позволяющих распределять доли владения среди партнеров, выводить при необходимости свободные средства в виде дохода и сохранять работающим бизнес при передаче наследникам.

В перспективе стоит ожидать роста интереса розничных инвесторов к ЗПИФам недвижимости, так как данный инструмент позволяет получать регулярный рентный доход при незначительном уровне риска. Мы ожидаем и совершенствования регулирования, что также будет способствовать развитию этого сегмента рынка.

При этом очевидно излишним остается действующее требование о минимальной сумме инвестиций и минимальной стоимости пая 300 тыс. руб. для ЗПИФов недвижимости. Это затрудняет для инвесторов вторичное обращение инвестиционных паев и, кроме того, усложняет диверсификацию портфелей инвесторов, оперирующих не очень крупными суммами, в том числе на ИИС.

Также для развития сегмента нужно ввести возможность электронного голосования на общем собрании для владельцев паев. А чтобы расширить биржевое обращение, следует реализовать каскадные выплаты дохода по инвестиционным паям обращающихся на организованных торгах ЗПИФов.

Илья Ванин, вице-президент Национальной ассоциации участников фондового рынка

Подробнее на сайте Коммерсантъ